▲ 성창우 변호사 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장



주택을 매수한 뒤 '직접 들어가 살겠다'며 임차인의 계약갱신 요구를 거절하려는 경우가 적지 않다. 그러나 집을 샀다는 사실만으로 곧바로 실거주 갱신거절이 가능한 것은 아니다. 핵심은 '이전등기'와 '통지기간'이다.

갱신거절은 언제, 누가 할 수 있는 것일까? 대법원은 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3의 체계와 입법 취지를 종합해 다음과 같이 판시했다.
대법원은 "임차인이 계약갱신을 요구했더라도, 임대 릴게임5만 인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 '실제 거주하려는 경우'라는 사유로 갱신을 거절할 수 있다. '임대인의 지위를 승계한 양수인'도 그 기간 내라면 같은 사유로 갱신거절이 가능하다"고 했다.
여기서 갱신거절이 가능한 매수인은 '임대인의 지위를 승계한 양수인'이어야 한다는 점이다.
그렇다면 임대인 지위 승계는 언제 릴게임5만 발생하는지 짚어볼 필요가 있다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정한다.
여기서 '양수인'의 의미는 단순한 매수인이 아니다. 대법원은 양수인이 되려면 주택 소유권이 종국적·확정적으로 이전돼야 한다고 봤다.
소유권이 종국적·확정적 이전되려면 등기 이전이 필요 야마토연타 하다. 이 점은 최근 하급심에서도 확인된다. 대전지방법원은 매매계약을 체결했더라도 아직 소유권이전등기를 마치지 않았다면 주택임대차보호법상 '양수인'에 해당하지 않는다고 봤다.
즉, 계약 체결이나 잔금 지급만으로는 부족하고, 이전등기를 마쳐야 임대인 지위를 승계하는 종국적 양수인이 되는 것이다.
정리하면, 매수인이 실거주를 무료릴게임 이유로 갱신을 거절하려면 '임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에' 다음 요건을 모두 충족해야 한다. 첫번째, 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 승계해야 하고 두번째, 임차인에게 갱신거절 통지를 해야 한다. 이 중 하나라도 빠지면 실거주 갱신거절은 인정되기 어려울 수 있다.
특히 실무에서 가장 많이 발생하는 오류는 다음과 같다. 바다이야기게임 매매계약만 체결한 상태에서 갱신거절 통지하거나, 잔금은 치렀으나 등기를 미루는 경우, 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 등기를 마쳤지만 통지를 하지 않은 경우 등이다.
이 경우 갱신거절은 효력을 인정받기 어려울 수 있으니 주의해야 한다.
최근 주택 거래에서는 '전세 낀 매수'가 흔하다. 그러나 실거주 목적이라면 단순히 가격이나 잔금 일정만 볼 것이 아니라 상기 실거주 갱신거절 기간과 요건을 한 번 더 확인해야 한다.
성창우 변호사 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장