주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃들의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.




#. 서울 강남구 삼성동에 시가 68억원 상당의 고가 릴게임5만 아파트를 보유한 자산가 나세상(가칭) 씨는 최근 아들의 제안을 받고 가족법인 ‘행복한집(가칭·부동산임대업)’을 설립했다. 아파트를 자녀에게 넘기고 싶었지만, 개인 간 증여로 처리할 경우 국세청의 감정평가 대상이 돼 증여세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 점이 부담이었기 때문이다.
세상 씨가 선택한 방법은 아파트를 ‘사택’으로 만들어 아들딸 우주전함야마토게임 50%씩 지분을 보유한 가족법인에 증여하는 것이었다. 법인이 보유한 사택은 취득세와 종합부동산세 부담을 크게 낮출 수 있다는 이야기를 들은 데다 기준시가를 적용해 신고하면 세금도 줄일 수 있을 것으로 판단했다.
하지만 결과는 예상과 달랐다. 국세청의 과세 대상이 된 것은 가족법인이 아니라 자녀들이었던 것. 심지어 주택 가액 산정 기준도 기 바다신게임 준시가가 아닌 감정가액으로 다시 매겨졌고, 그 결과 자녀 앞으로 수억 원대의 증여세 고지서가 날아왔다.
최근 가족법인과 사택을 활용한 부동산 증여에서 과세당국이 문제 삼는 지점은 무엇인지 국세청 출신 ‘국세언니’ 세무사와 함께 짚어봤다.
Q. 법인이 아파트를 ‘사택’으로 보유하면 세금이 정말 크게 줄어드나요?
게임릴사이트A. 법인이 주택을 취득할 때는 개인보다 세금 부담이 훨씬 무겁게 설계돼 있습니다. 투기성 보유를 막기 위해서인데요. 다만 해당 주택이 ‘사원용 주택(사택)’으로 인정받을 경우에는 예외적으로 세 부담을 크게 낮춰주는 구조입니다.
먼저 취득세부터 차이가 큽니다. 일반 법인이 주택을 취득하면 취득세율이 12% 중과됩니다. 반면, 일정 야마토게임장 요건을 충족한 사원용 주택(전용면적 60㎡ 이하 등)의 경우에는 1~3%의 기본세율만 적용됩니다. 취득 단계에서부터 세금이 3분의 1 이하로 줄어드는 셈이죠.
종합부동산세에서도 격차가 더 벌어집니다. 일반 법인은 주택 수와 관계없이 최고 5.0%의 단일세율을 적용받지만, 실질적인 사택으로 인정되면 종부세 과세 대상에서 아예 제외되는 ‘합산배제’ 혜택을 받을 수 있습니다. 요건을 제대로 갖춘 사택이라면 종부세 부담이 0원이 되는 경우도 가능합니다. 이런 이유로 ‘법인 사택’은 세금 부담을 획기적으로 줄일 수 있는 수단처럼 보이지만, 그만큼 국세청의 사후 검증도 매우 엄격하게 이뤄지는 편입니다.
Q. 가족 법인을 설립하면서 사택으로 신고했는데 왜 국세청은 문제 삼았을까요?
A. 가족법인을 활용해 자산을 이전하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 문제는 사택이라는 형식을 빌려 실제로는 자녀에게 집을 넘기면서 세금을 줄이려 했다고 보이는 경우입니다.
이번 사례에서 국세청이 문제 삼은 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 감정평가를 피하기 위해 가족법인을 활용해 시가보다 훨씬 낮은 기준시가로 신고했다는 점입니다. 고가 주택일수록 시가와 기준시가 차이가 큰데, 이를 의도적으로 이용해 세 부담을 줄이려 했다고 본 것입니다.
개인이 자녀에게 직접 부동산을 증여하면 원칙적으로 시가가 적용됩니다. 매매 사례가 있으면 그 가격을, 없으면 감정가액을 기준으로 삼습니다. 반면 법인에 증여할 경우에는 법인세 신고 단계에서 우선 공시가격(기준시가)을 적용해 ‘자산수증이익(회사가 주주 등으로부터 현금이나 기타 재산을 무상으로 받아 발생한 이익)’을 계산할 수 있어 세 부담이 훨씬 적은 편이죠.
둘째, 사택이라고 신고했지만 실제로는 법인의 종업원이 아닌 주주인 자녀가 거주했다는 점입니다. 세법상 사택은 종업원의 복지를 위한 주택이어야 하는데, 주주 개인의 거주용으로 사용됐다면 형식만 사택일 뿐 실질은 자녀에게 주거 혜택을 무상으로 제공한 것으로 간주될 수 있어요. 이 경우 세법에서는 이를 ‘우회 증여’로 판단합니다.
Q. 추징 고지서를 보니 주택 가액도 기준시가가 아닌 감정가액으로 다시 매겨졌네요.
A. 국세청은 시가와 신고가의 차이가 크다고 판단되면, 법정 결정기한 내에 직접 감정평가를 실시해 시가를 다시 산정할 수 있습니다. 유사한 매매 사례가 없더라도 신고가가 통상적인 관행보다 현저히 낮다고 보면 국세청은 즉시 감정평가에 나섭니다.
일반적으로 시가와의 차이가 30% 이상이거나 그 차액이 3억원 이상일 경우 ‘현저히 낮은 대가’로 판단될 수 있어 주의가 필요합니다. 이 과정에서 세상 씨의 우회 증여 사례는 가족법인이 신고한 기준시가 29억원이 아닌 감정가액 68억원이 주택의 시가로 다시 매겨졌습니다.



Q. 법인이 이익을 얻은 거래인데, 왜 자녀에게 다시 증여세가 부과되나요? 이중과세는 아닌가요?
A. 결론부터 말하면, 이 경우는 세법상 이중과세로 보지 않습니다. 이유는 ‘특정법인 증여의제’ 규정 때문인데요. 특정법인이란 지배주주와 그 친족이 직·간접적으로 30% 이상 지분을 보유한 법인을 말합니다. 세상 씨 사례처럼 자녀들이 지분 100%를 보유한 가족법인은 전형적인 특정법인에 해당합니다.
이런 특정법인과 특수관계인(부모 등) 간의 거래를 통해 자녀에게 1억원 이상의 이익이 귀속되면, 세법은 그 이익을 법인이 아니라 자녀가 증여받은 것(특정법인 증여의제)으로 간주합니다. 법률상 명시적인 증여는 아니지만 자녀가 주주인 법인이 고가 자산을 무상으로 취득하면서 자녀의 자산 가치가 올라갔다면 그 증가분을 증여로 보아 과세하겠다는 취지입니다.
다만, 자녀가 부담해야 할 증여의제 이익은 법인이 취득한 증여재산가액에 자녀의 지분율을 곱해 계산하되 이미 법인이 부담한 법인세 상당액은 차감합니다. 법인 단계에서 낸 세금을 반영해주는 구조라서 이중과세는 아닙니다.
Q. 추징까지 더해지면 증여세 부담이 감당하기 어려울 것 같은데, 어느 정도까지 늘어날 수 있나요?
A. 그간 사택으로 인정받아 감면됐던 취득세와 종합부동산세가 가산세와 함께 추징됩니다.
세상 씨는 처음에 이 아파트를 기준시가 29억원으로 평가해 증여세를 신고했습니다. 법인이 무상으로 취득한 이익에서 법인세 부담(가정 세율 10%)을 차감한 뒤 자녀 지분율 50%를 적용해 계산한 증여의제 이익은 약 13억500만원이었고, 이를 기준으로 산정한 자녀 1인당 증여세는 약 3억3000만원 수준이었습니다.
그러나 국세청은 해당 거래를 형식만 법인을 거친 우회 증여로 판단하고, 주택 가액을 기준시가가 아닌 감정가액 68억원으로 다시 산정했습니다. 가액 기준이 바뀌자 계산 결과도 크게 달라졌습니다.
감정가액을 기준으로 법인세 상당액을 차감한 뒤 자녀 지분율을 적용하자 증여의제 이익은 약 30억6000만원으로 늘어났고, 이를 토대로 산정된 최종 증여세는 약 10억1000만원에 달했습니다. 결국 당초 자녀 1인당 약 3억3000만원으로 신고했던 증여세는 이번 과세로 인해 각각 약 6억원 규모로 추가 추징됐습니다. 여기에 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세(연 8.03%)까지 더해지면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
이와 별도로, 법인이 자녀의 주거비를 대신 부담한 것으로 판단되면 해당 비용은 법인세 계산에서 비용으로 인정받지 못하고(손금불산입), 자녀에게는 추가 증여세나 근로소득세가 더 부과될 수도 있습니다.
다만 한 가지 안전장치는 있습니다. 법인을 거쳐 증여한 경우의 세금이 자녀에게 직접 증여했을 때 부담했을 증여세보다 더 많아질 수는 없습니다. 즉, ‘직접 증여 시 증여세 상당액’에서 ‘법인이 이미 납부한 법인세 중 자녀 지분에 해당하는 금액’을 뺀 금액이 최종 상한선이 됩니다.
다만, 세상 씨 사례처럼 시가 68억원짜리 아파트를 넘길 때는 직접 증여할 때 세금 자체가 워낙 커서 사실 이 한도까지 가는 경우는 드물긴 합니다.
Q. 아파트를 무상으로 넘긴 경우 말고도, 가족법인과의 다른 거래들도 증여세 문제가 될 수 있나요?
A. 가족법인과의 거래에서 증여세 문제가 될 수 있는 경우는 아파트를 무상으로 넘기는 경우에만 국한되지 않습니다.
예를 들어 시가보다 30% 이상 낮은 가격으로 자산을 넘기거나 반대로 법인이 시가보다 비싸게 자산을 사주는 저가·고가 거래 역시 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 또 자녀 법인이 갚아야 할 채무를 부모가 대신 상환하거나 아예 면제해 주는 경우도 자녀에게 이익을 이전한 것으로 보아 과세 대상에 포함됩니다.
이와 함께 증자나 감자를 진행하면서 지분 비율에 맞게 자본 거래가 이뤄지지 않아 특정 주주에게 이익이 집중되는 경우, 시가보다 낮은 가액으로 부동산이나 주식을 법인에 현물 출자하는 경우 역시 모두 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
특히 2025년 3월 14일 이후 거래분부터는 ‘자본거래를 통한 이익 분여’가 증여의제 범위에 대폭 추가됐다는 점도 유의해야 합니다.
예를 들어 특수관계법인의 주식을 고가나 저가로 인수하는 현물 출자, 전환사채 등을 활용해 부적절한 가액으로 주식을 교부받는 경우, 특정 주주가 배당을 포기해 다른 주주에게 이익이 돌아가게 하는 초과배당 등이 대표적인 과세 사례입니다.
또 한 가지 중요한 차이점도 있습니다. 이러한 거래에서 발생하는 증여의제 이익을 계산할 때는 부동산 증여와 달리 법인세 상당액을 차감해주지 않습니다. 주주가 직접 얻는 이익의 성격이 강하다고 보기 때문에 ‘특정법인이 얻은 이익 × 주주의 지분율’ 방식으로 증여재산가액을 계산해 과세합니다.
유혜림 기자